一、商业租赁中的法律尽调

（一）法律尽调的侧重点

1. 产权或经营管理的授权的真实性（《上海市房屋租赁条例》第六条）：经营方或出租方需取得没有瑕疵的管理权或出租权

出租的禁止项：《上海市房屋租赁条例》第八条

未取得产权登记的房屋，租赁合同的效力：

《房地产管理法》第二十七条第二款：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

《城乡规划法》第四十条、第四十一条：开发商建设房产一定需要建设工程规划许可证，否则为违法建筑

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：无效

结论：租赁合同是否有效不取决于物权登记，而是建筑是否为合法建筑，合法建筑竣工验收可以交付使用可以出租

商业地产相关法律要点解读

一、商业租赁中的法律尽调

1、是否需要尽调

事项一、产权或经营管理的授权的真实性

2、法律尽调的侧重点

委屈的产权登记的房屋，租赁合同的效力

《房地产27条2款》与是否取得证书无关，开发商的房屋竣工验收合格后可以使用

《城乡规划法40、41》取得建设工程规划许可证

《租赁合同司法解释2条》未取得规划许可证，或在一审庭审结束前未取得，视为无效

租赁合同效力与建设工程规划许可证有关，与是否领取产权证无关

其实新派公寓即使不知道该房屋已经被查封，也不能主张“买卖不破租赁”，只能要求原出租人予以赔偿。