预登记、还未过户、已办理。预查封（等同于正式查封）。

优先权被首封权架空了。具有处分权。已经生效。

被执行人，开发商买卖关系。银行按揭抵押，优先权，取得房本之前。参与分配，生效的法律分配。要求开发商。本金利息律师费，跟银行，你出按揭，我来抵押担保。按照固定要求。

仅仅限制被执行人的处分财产的行为。最终受害方都是开发商。一旦赋予开发商解除合同的权利，基础就是卖给了预告登记，不再是购房者人名下。解除查封。一旦开发商拿到解除案件的判决书。最高法。

申请法院：解除查封，最高院再审了。首先，人民。并未禁止，司法部不得干预内部，合同相对性。

人民法院在预告登记项下，孙某。

预查封

还没过户的房屋

效力等同于正式查封，首封权=处置权

预查封=首封

开发商可以解除房屋买卖合同为手段对抗执行申请人的的预查封

参考九民纪要第124条第二款的规定

开发商提出解除合同之诉动摇预查封的基础，并结合九民纪要124条，返还首付款，借出预查封

1.预查封：【法发[2004]5号】15条：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已有房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

轮候查封不生效，首封权才有优先权。

预查封有正式查封的效力，等同于首封权，因此是生效的。

2.预查封后开发商有无解除合同的权利？有。

三对主体，两个方面：申请人-被执行人；购房人-被执行人；购房人-开发商-银行（担保的时限到抵押生效时为止）

多数人买房都是首付+贷款，如果因为查封而降房屋拍卖，那么房子上面是有很大一部分价值属于银行，而非被执行人的，法院的查封拍卖，实质上是将债务转移给了开发商，因为在没有办理过户前，银行不能上抵押，银行怕出风险，于是便让开发商做担保，如果贩子被拍卖掉，银行拿不到之前的贷款的话，开发商代偿，最终是开发商被套，所以预查封之后如果限制解除权是不公平的。

查封属于司法行为，除非有明确法律规定，否则不能直接干预合同当事人之间权利义务的履行。法院预查封的效力仅仅是禁止被执行人处分财产，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利的行使并不因为预查封而消灭。

法院预查封的效力仅仅是为了限制被执行人的处分权，查封不能限制解除的权利。

申请执行人申请查封，并不能获得被执行人在房屋买卖合同项下的权利，也不能冻结原买卖合同当事人在该合同项下的权利义务，否则被执行人将以此为借口，不再支付房款，并派出违约责任，这显然是不公平的。

而预查封的基础是，房子卖给了被执行人（购房人），有预告登记才有预查封，合同一旦解除，房子就不再属于被执行人，房子原本就登记在开发商名下，此事预查封的根基就没有了，查封不能错误，否则别人可以要求解除查封。因此开发商一旦拿到解除合同的判决裁定或者调解书，就可以要求解除查封。

【案例】2019最高法民再299号（不具有普适性）

购房人购房后，房屋被其债权人申请查封。开发商立刻按照买卖合同约定申请仲裁，申请解除合同，解除合同的判决拿到法院，申请解除查封。最高院认为：

（合同的相对性，司法不得干预合同内部协议）首先，人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。

其次，开发商与购房人签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，向仲裁委员会申请确认解除上述合同及补充协议。仲裁委员会基于合同法93、96条的规定，做出案涉仲裁裁决，解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议。

第三，案涉仲裁裁决已经确认了解除商品房买卖合同及其补充协定，即购房人享有的诉争房屋物权期待权因合同的解除而消灭，因此对于该房屋的预告登记随着合同的解除亦归于失效。《物权法》20条第2款规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》

第26条：查封前才可以！

因此该法条与上一个案例的法律思维相冲突。

3.开发商排除执行的标准？

开发商把首付款给法院了，法院就给解除查封。

《九民纪要》124条第2款：在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定的以转移所有权为目的的合同，例如买卖合同，无效或者应当解除，进而判定向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权；本来是应该可以排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情形下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的请求，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应当返还给被执行人的价款，显然是有失公允的。为了平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权的执行，反之案外人未返还价款，不予以支持排除普通债权的执行。（把实务中的做法明文规定下来，不能成为法律依据，但可以作为说理部分）

不支持解除查封的案例：2019黑民中506号民事判决书

被执行人支付的价款，开发商原封不动的拿给法院，法院才可以排除执行。

支持解除查封案例：2020赣民初54号 泉州南海

预查封的基础：合同；房屋实际属于开发商，但对外公示的是：房屋已卖给被执行人。通过解除合同，可以将预查封的基础破除。

实务+九民纪要：为防止开发商和被执行人勾结，法院要求开发商把首付款上交，法院才可以给予解除查封。