【第三讲】二手房被查封后购房人如何解查封？

背景：购房人购买二手房，但在房屋办理产权证之前，因房主的原因，该房屋被查封，购买人此时解除房屋买卖合同，胜诉的概率很大，因为房主违约。但在执行过程中，可能因为房主债台高筑，通过这种方式把钱要回来不太现实，所以只能死磕房子。

一、相关法规

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第28条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人民下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同（作假：倒签时间-合同新旧程度、相关条款、开发商盖章、签字鉴定、同一个打印机打印合同和执行异议的申请，印纹就可以鉴定出该买卖合同是倒签的）；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产（作假：水电暖气费交纳人是谁；收发快递的人/地址）；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行（交了一小部分钱，把剩余的房款给法官即可）；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

二、驳回案例（因为实践中很多造假的）

2019豫1302民初2337号

购房人提出异议，要求解封，认为房子是自己买的，法院不能执行。

法院：1.原告于刘某签订的合同是否在人民法院查封前签订，是否是合法有效，是否支付房款的问题；2.原告查封前是否已经合法占有该不动产；3.是否非因自身原因未办理过户登记。

三、支持案例

2020湘执复63号案件

1.从权利的形成分析，剑圣公司向付通公司购买房屋并支付购房款的行为发生于房屋被查封之前；

2.从权利的状态分析，在案涉房屋被查封之前，剑圣公司于付通公司之间的房屋买卖合同已在房地产管理部门办理了网签手续（网签虽然不同于预告登记，但同样具有公示作用），进行了备案并被公示，已告知了第三方，剑圣公司作为买受人有物权期待权，这有别于双方私下订立的不特定的第三人所不知系的买卖合同，因此所形成的权利应该被保护。剑圣公司未能直接占有该房屋，系因该房屋存在租赁合同，已被出租人直接占有，后所有权益都交给了剑圣公司，因此该房屋被查封前剑圣公司未实际入住也非剑圣公司主观因素所致（房屋被租赁也属于他占有，因为租赁权可以转移；没有直接把租赁人赶走是因为该房屋被查封了，在等法院的结果）。

3.从权利属性的对比分析，本案申请执行人杨某、黄某所购房屋已办理了不动产登记，两人已取得了房屋所有权，两人未获清偿的债权，应系付通公司迟延办理房屋所有权登记所负担的违约金，其享有的债权为单纯的金钱债权。而作为同样的购房者，剑圣公司支付了全部购房款，非因自身原因未办理不动产登记，其享有的债权主要为取得房屋所有权的请求权。如果在杨某、黄某已经取得了所购房屋所有权的情况下，仍应执行已支付全部房款的剑圣公司所购房屋来保障其单纯的金钱债权，必然导致剑圣公司已支付的购房款无法得到保障，此有违公平原则，亦非对民事主体的平等保护，综上剑圣公司所享有的权利应当排除执行，应当解封。这就是物权优先于债权（一房二卖）

本案同时说明，持有租赁合同对房屋进行的租赁行为，仍属于对该房屋的占有。

四、利用和解制造转移

法院查封有时候存在空档期，无论是当事人利用和解导致房子解封（当事人利用这个解封的空档期迅速将房子卖了，但没有过户），还是法院自身失误，造成查封中断期满，标准仍然是：1.第三人是否知情（明知将要执行），是否是善意第三人；2.即使过户了，价格过低（8折7折），对方也可以行使撤销权。

2018粤民再47号

最高院认为：利用执行和解对涉案房屋解除期间，与他人签订房屋买卖合同，低价转让房产，恶意逃避债务。双方在签订房屋买卖合同当日完成涉案房屋抵押解除合同款的委托支付房屋的交接手续，即向不动产登记中心提交涉案二手房商品房转移登记的申请材料，说明双方高度信任，紧密配合，公司负责人明知涉案房屋已办理抵押，房产价值大于抵押额的情况下，以低于抵押额的价格并以签订阴阳合同的方式售卖房产，可以证明该公司负责人是在协助公司逃避债务执行（可以判刑）。根据合同法52条（无效合同）损害国家集体财产，损害申请执行人的利益，应认定房屋买卖合同无效，所以不能认定在人民法院查封之前签订的买卖合同有效。

查封之前知情串通的，买卖合同无效，不能排除执行（不符合《执行异议和复议规定》强制执行的条件28条：查封之前，交纳全款，占有房屋，非买受人原因不能过户，因为这是串通行为，合同无效，不属于发生在查封之前；同时该合同也不合法）

五、非因自身原因未过户的理解

案外人与出卖人已经共同向不动产登记机关提交了办理所有转移产权登记的申请，并且这些机构已经受理；或者案外人因办理所有权登记与出卖人发生纠纷，并已经起诉、申请仲裁、或其他合理客观原因，可以视为非因自身原因未过户。（要求案外人充分利用现有条件争取自己权益，仍未果）

2020豫民再535号

再审法院认为：案涉房屋系房改房，工厂该类房屋较多，均未办理房屋过户登记，当时工厂职工转让房屋较多，均无办理过户的意识，亦未出现返回情况，在该区域内形成了彼此信任的氛围。这就完成了买受人购买房屋未进行过户的合理性证成（并非主观原因）。

其次《物权法》于2007年实施，当时百姓的产权意识普遍不强，所以依照该法关于产权登记的标准认定，买受人是否积极行使权利，不符合当时的背景和本案实际情况。且《执行异议和复议规定》于2015年实施，而涉案房屋在2009年已经被查封，即使买受人理解该法律，其办理过户也已经无法完成，以颁布在后的法律来要求买受人积极完成办理过户登记的手续，显然过于苛刻。（法律意识、颁布法律时间，均不是主观原因）

由于之前历次诉讼中，房屋出卖人都未到庭，本案确实存在出卖人难以查找，不配合办理过户的情况存在。不能因为出卖人曾参加过其他诉讼就必然认为买受人能够找到出卖人。所以可以证明买受人未办理房屋过户并非自身原因。

又因为该买卖合同发生于房屋查封之前，合同合法有效，且买受人交付了全部房款，且一直占有使用，因此完美符合28条，因此应当排除执行，不应当继续执行。

六、购买经济适用房的合同有效吗？

经济适用房只有在5年后才能出售，且需要资格。（违反限购政策，这个合同是违规的，不符合合同合法有效）

经济适用房的购买需要符合购买资格，没有资格，该买卖合同有效吗？ 不能简单判断，要结合实际情况。

法院在处置、拍卖经济适用房时，需要先在经济适用房管理部门发一个函，询问是否属于回购，按照原价回购，经济适用房管理部门多数情况会答复不回购，因此法院在收到回复后可以对经适房进行拍卖。

2020豫民申2970

河南高院：查封前签订了二手房买卖合同。案涉房屋虽系经济适用房，但对于年满5年的经济适用房上市交易的行政规定及有关手续要求，系管理性规范，对于经济适用房买卖合同的效力并无效力性强执行规定认定其无效，故上述二手房买卖合同应认定为符合上述司法解释规定的“合法有效的书面买卖合同”。

（经济适用房年满5年后即可出售；不同于房屋的其他限购政策，一旦违反，该合同就不生效，因为限购政策是法规；经济适用房只要年满5年，出售的合同就是合法有效的，因为这个规定是管理性规范。）

七、以物抵债能否排除执行

单纯的以物抵债，其目的就是为了排除执行，此时该行为不能排除执行。因为抵的是“债”，而只有物权才优先于债权。

如果是法院进行的拍卖变卖后的以物抵债，这个以物抵债的裁定可以排除执行《执行异议和复议规定》26条有规定。

2019京0101民初11827号

案涉执行和解协议是否属于合法有效的书面合同，从执行和解协议的内容来看，赵某以名下房屋抵消赵某与张三向付某履行生效法律文书确定的义务，还包括了付某应当向赵某支付购买涉案房屋赵某所负的银行贷款垫付收房办理房产证的全部费用。单纯的以房抵债行为，其目的是为了以房屋为标的向债权人抵消所负债务，是以房抵债为清偿债务的履行方式。在办理变更过户登记之前，以房抵债的行为的效力不享有优先于一般债权的效力。债权人在此法律关系中形成的是要求债务人交付房屋，并办理过户登记的请求权。本案中付某与张三的执行和解协议属于复合型的法律关系，其中既有消灭执行标的物，清偿债务的性质，又形成了新的房屋买卖的法律关系。首先付某对赵某、张三的全部债权，涉案房屋全部银行贷款的金额，收房办理房产证时的全部费用，向赵某购买上述房屋，上述三部分的费用总和已经超过了付某、赵某、张三原民间借贷法律关系的全部债权。其次，双方未签订正式的房屋买卖合同，但执行和解协议的内容具有支付房屋价款、交付房屋、变更房屋登记，符合房屋买卖合同的实际约定，具有房屋买卖合同的性质。最后，付某是否已经支付房屋购房款，虽然付某并没有现金或转账的方式支付部分购房款，但以房抵债亦是支付购房款的一种形式。付某与赵某的约定，通过抵消债务，支付银行贷款，代垫收房费用的形式，支付购买房屋的全部价款，且付某已经实际履行，撤销对赵某、张三的执行申请，向赵某账户转账87万多，并支付收房费用，所以付某已经履行了作为买受人应当支付全部房款的给付义务。最后广发银行北京分行的金钱债权是否具有优先受偿权，由于该分行并未提交相应的抵押登记，因此就是一般登记，基于物权优先于债权的原则，所以这个买卖可以解除查封。

执行和解协议不具有强制执行力。

执行和解协议的内容包含以物抵债，法院是不出裁定的，能否按照26条，北京法院（多数法院）认为可以排除执行。