【第四讲】宅基地、违建、小产权特殊房产的处置

很多人认为宅基地不能被司法拍卖、处置、用来还账，因为他们认为农村宅基地是农民的特殊财产，是其居住权和生存权的根本保障。

法律规定：《中华人民共和国土地管理法》第62条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出售、赠与宅基地后，在申请宅基地的，不予批准。所以一旦拍卖，该农民就不可能再次获得宅基地了。

（双重限制：一户只能有一处宅基地；一旦拍卖，不得再次获得）

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结规定》第6条：被执行人及其所扶养家属的生活必须品，包括居住的房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖、抵押。

但《执行异议和复议规定》出台以后规定了，唯一住房就可以买，这样就显得宅基地的规定过于死板。

最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第24条，人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源部门取得一致意见后，可以裁定予以执行，但应当告知权利所有人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续。（若想处置，只能把宅基地证用变为国有土地，要缴纳国有土地使用权出让金和有关税费）     对处理农村不涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门，协商一致后再行处理。    

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结规定》第7条：对于被执行人及其所扶养家属必须的房屋和生活用品，人民法院应当根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属的最低生活标准所需的住房和普通生活用品后，可以予以执行。（就说明宅基地房屋是完全可以执行的）

在京东的司法拍卖上搜索“宅基地”就可以看到很多。特别说明：“标的物以实物现状为准，本院不承担本标的的瑕疵保证。有意者亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。本标的物土地使用权性质为集体土地使用权，仅限本集体经济组织购买，竞买人购买后涉及房地产确权、过户均应符合法律法规及现行政策规定，本源仅出具执行裁定书，不出具协助执行通知书办理确权、过户。标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、出让金及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）依法律法规规定承担，可能存在的物业费、水、电费都由竞买人自行承担。”（买之后不交税也能过户，但后期可能存在麻烦，因为没有给对方交税义务，不动产部门只看买受人有无交税，对方交税与否不是不动产部门的审查范围，只需看法院的裁定和协助执行，这属于实务中的一个漏洞）“拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，法院仅出具执行裁定书，不负责出具协助执行通知书办理产权变更。房产能否办证、过户等手续由买受人前往有关职能部门确认，本院对此不做任何承诺。”“标的物以实物现状为准，未经专业机构鉴定，法院不承担拍卖品成分的确定及拍卖标的瑕疵保证责任。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的事物现状的确认，责任自负。变卖标的能否办理过户手续及办理时间等情况，由竞买人在竞拍前自行到相关职能部门......”

北京曾出过一个规定，说宅基地可以流通转让。最近又不能卖了。

另一份宅基地拍卖的特别注意处提醒：1.竞拍人与被执行人为同一集体经济组织成员；2.竞拍人应符合《河南省农村宅基地用地管理办法》第八条、第九条要求的条件；3.竞拍人需征得所在集体经济组织的同意（否则不是买卖无效，而是无法过户，法院避免麻烦）。“特别提醒：该标的物为宅基地使用权及地上房屋、土地性质为集体土地，买受人或....所得标的物，后续的产权登记事项及将来可能面临拆除、拆迁及补偿不能等风险由竞拍人自行承担。”

如何才能卖宅基地？

冯某与姚某因民间借贷发生纠纷，诉至法院，2016豫1622民初298号。判决书生效后，姚某并未履行判决书确定的义务，冯某申请强制执行，2016豫1622执异38号执行裁定书，追加段某为被执行人，2016豫1622执361号之二执行裁定书，查封段某名下的一处宅基地。查封后并没有直接处置，而是发现被执行人段某还有其他执行案件（张三请求执行），因此等待一并处理。法院因此做出终结本次执行程序的终本。随后法院委托评估公司对段某的宅基地进行评估。评估后法院作出2016豫1622 345-1执行裁定书，拍卖被执行人段某名下的宅基地及其宅基地之上的四间房屋。卖过之后，法院做了2016豫1622执345号执行裁定书，终结本次执行。后房屋费用交付后，法院作出2016豫1622执345-2执行裁定书，将段某的宅基地房屋归竞买人所有，该房屋所有权自本裁定书送达之日起转移，买受人可以持本裁定到相关机构办理过户手续。

恢复执行很难（会遇到财产线索和恢复执行的顺序悖论）；流拍的需要再次评估之后才能上拍

争议焦点：1.所拍卖的段某的宅基地是否必须由集体土地转变成国有土地之后才能拍卖；2.房地产评估公司评估的价格是否正确，是否包含宅基地的所有价格；竞买人牛某是否具备竞买人资格。

法院认为：1.被执行人段某名下的土地是集体土地，段某对其享有使用权，依据《中华人民共和国民法典》261条，农民集体所有的不动产和动产属于本集体成员集体所有；363条，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法律和国家有关的规定。所以本院拍卖宅基地的使用权及其房屋的所有权，符合法律规定。（不需要转为国有土地即可拍卖）2.评估价格也是合理的；3.牛某是否具有购买资格：同一集体是指同一个村的即可，不需要细化到同一个组，所以牛某有购买资格。

二、小产权房

是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。   小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从放假上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

小产权房能否处置？可以。但难点在于：怎么查到小产权房；怎么拿到购买合同。

三、违法建筑处置

是指未经规划土地主管部门批准，未领取建筑工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。根据城乡规划法的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。我国法律明确规定，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。   国家规定，违法建筑不仅要被拆除，违建当事人还要承担拆除违建所花费的全部费用。

《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》【法[2012]151号】

一、......“既要保证执行工作的顺利开展，也要防止‘违法建筑’等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。”

二、......“不具备初始登记条件的，原则上进行'现状处置'”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。后续的产权登记事项（产权登记自己办、违章罚款自己交、被限期拆除自认倒霉）由买受人或承受人自己负责。

根据《城乡规划法》第64条、65条的规定，对未取得规划许可证或者未按规划许可证的规定进行建设的违法建筑，有限期改正并处罚款、限期拆除并出罚款以及没收实物或违法收入并处罚款等几种措施，除限期拆除的情形外，其他的违法建筑仍具有合法财产权益的潜质，可以通过补办手续或者改正使之合法化，可以成为执行标的。（即限期拆除属于相关部门让其整改，不能再卖，因为出于法院的角度考虑，今天卖了、明天拆了，法院不负责瑕疵担保；其他情形可以拍卖变卖）

江苏省高级人民法院制定《关于执行疑难问题的解答》

参照【法[2012]151号】，可以进行“现状处置”

处置时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质，买受人或承受人按照房屋现状取得房屋，后续的产权登记事项及将来可能面临的拆除、拆迁及补偿不能等风险由买受人或承受人自行负责。变价不成的，债权人可以接受该房屋抵债。变价或抵债裁定中应载明上述内容和风险。

广东省高级人民法院关于执行案件法律适用疑难问题的解答意见（2016年）对于违建，也采取现状处置。

违建是没有过户的，以占有为前提。判断是否是被执行人，也是依据其是否占有该建筑物，即使买了，不腾房也是白搭；即使腾房了，后面公告拆除，法院也不担保。

没有土地使用权证、没有房产证

实务中，违建可以卖的。

（2016）最高法执监161号 福建金龙地产有限公司因中建海峡建设发展有限公司建设施工合同纠纷案。

法院认为：首先，违法建筑是指违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》（国务院令第116号）等相关法律法规的规定，在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑。违法建筑因违反了法律的禁止性规定，原则上不能依法进行产权登记。本案世界金龙大厦第32、33层建筑超出了福州市规划管理局“榕规（93）建250号”《建设工程规划许可证》确定的建设规模（高度99.99米，层数31层），工程已建设完成，至今未能得到政府相关部门的审批和验收，应为违法建筑。        其次，根据《中华人民共和国城乡规划法》第64条的规定，对违法建筑的法定处理机关为县级以上地方人民政府规划主管部门；处理方式包括，停止建设、限期改正并处罚款、限期拆除、没收实物或违法收入等。而在违法建筑被相关部门行使公权力拆除或者自行拆除前，违法建筑仍具有一定的使用价值。