发现法律风险是尽职调查的根本目的

• 应尽可能多地向客户提出
• 在一些土地上的风险问题应该坚持

尽职调查的核心是坚持重要性原则

尽职调查要有必要的财务知识

多跑、多看、多听是尽职调查的重要手段

审慎注意是对客户、对自己的负责

出让合同的主体只能是国土资源局，而某某管理委员会是没有权限的，除非经过当地政府追认。

土地出让金须重点关注

土地使用权证要到政府部门核实原件和复印件（有可能有证却没有缴清土地出让金，一定要看到财务收据）

• 经营性用地近几年都是招拍挂的方式，而不是协议
• 《民法总则》规定违反公序良俗也有可能被认定为无效

土地使用权的抵押（土地使用权与房屋所有权分别抵押、抵押限制、债权转让后的抵押权变更登记、最高额抵押）

• 上海房地统一，其它地方房地分离
• 抵押限制：有些只能抵押给银行

土地用途的创新改革

• 有可能允许商改住

建设工程

• 工程招标投标
• 非法转包及违法分包
• 发包人收到竣工文件后未回复的处理
• 工程质量保修

房地产项目法律尽职调查

一、何谓房地产项目法律尽职调查

受委托人之委托，就委托人拟议的商业计划或交易事项，从法律角度进行审慎和适当的调查和核查，并在此基础上进行法律分析，出具尽职调查报告，为委托人作出法律判断依据。

（一）并购类型

转让股权（主要讲）：节约税费、便捷

收购资产：

二、律师的工作职责

（一）帮助委托人控制法律风险

（二）通过什么途径（文件）了解情况？

工商局、房地产登记管理部门、天眼查、企查查、启信宝

（三）通过什么途径获取文件？

项目参与方提供资料、向行政机关获取、网络获取

（四）如何取得调查对象的配合以获取最真实的情况？

访谈：书面记录加签字会有难度；采取闲聊的方式可能更好

（五）如何核查、评价文件，如何撰写法律尽职调查报告？

全面、重点放在法律分析部分

（六）律师如何控制自身的职业风险？

三、法律尽调的步骤

（一）与目标公司前期预沟通

1、网络调查：工商基本信息、股权结构

提前梳理、提供及释疑尽调清单，要求目标公司按照尽调清单提供相应文件

• 尽调清单没有一个统一的制式，重点根据公司的不同而不同
• 在房地产项目中主要是“地”和“钱”
• 围绕建设工程的一些重点

确定走访的政府部门及现场访谈的高管

• 房地分离的地方分别涉及房管局和国土资源管理局
• 如果加盖印章的资料昂贵，可以私底下给费用手机拍照，保证真实性和有效性即可（但企业上市可能真的需要盖章版）

确定尽职调查的进场时间及进度安排

• 发放尽调清单，给收购方几天时间准备资料，通知转让方进场时间
• 把琐碎的事情放到一起做，比如去现场的路上就顺便去工商局

确定具体事项的对接人，例如劳动人事、文件管理、地块项目负责人、财务等

2、现场尽职调查

查阅资料并核查原件

• 根据资料清单逐项进行（原副件一致）
• 现场访谈与实际走访（访谈笔录能不采取就不采取，喝茶、吃饭、聊天的时候可能可以透露意外情况）（根据这些获得的意外情况进行具体发问）
• 独立调查
• 与委托人、其他专业人士沟通（懂一些会计基本常识，跟会计师沟通好）

3、事后尽职调查

梳理底稿，向目标公司反馈补充材料清单（整理资料过程就是理清思路、撰写报告的过程）

向委托方反馈目前发现的主要法律问题（形成问题清单，发送给转让方，要求补充资料）

确定报告框架结构

四、房地产项目法律尽调基本结构

五、尽调中重要法律问题

六、尽职调查中的经验领悟

房地产项目法律尽职调查

一、何谓房地产项目法律尽职调查

受委托人之委托，就委托人拟议的商业计划或交易事项，从法律角度进行审慎和适当的调查和核查，并在此基础上进行法律分析，出具尽职调查报告，为委托人作出法律判断依据。

（一）并购类型

转让股权（主要讲）：节约税费、便捷

收购资产：

二、律师的工作职责

（一）帮助委托人控制法律风险

（二）通过什么途径（文件）了解情况？

工商局、房地产登记管理部门、天眼查、企查查、启信宝

（三）通过什么途径获取文件？

项目参与方提供资料、向行政机关获取、网络获取

（四）如何取得调查对象的配合以获取最真实的情况？

访谈：书面记录加签字会有难度；采取闲聊的方式可能更好

（五）如何核查、评价文件，如何撰写法律尽职调查报告？

全面、重点放在法律分析部分

（六）律师如何控制自身的职业风险？

三、法律尽调的步骤

四、房地产项目法律尽调基本结构

五、尽调中重要法律问题

六、尽职调查中的经验领悟

房地产并购尽职调查

实践总结：

并购方式：股权转移（节约税费）/资产并购

追溯到拿地方式考察土地使用权取得的合法性，不能局限于合同

土地取得成本依据财政收据

纯租赁用途的土地

尽调目的：通过尽职调查发现的问题如何解决或者规避

途径：工商、房地产登记部门等公开信息；项目转让方提供；律师自行收集（工商、国土部门）、访谈并记录及被访谈人员签字确认、闲聊、当地相关规定

最大程度反映和还原真实情况

股权收购的主要原因是避税

公司开发资质

证照、审批 范围 违纪违法

项目地块

土地使用权取得（出让合同有效性问题（司法解释）、出让方式协议出让—招拍挂（倒查该土地的出让信息）、出让金及契税（95年后适用土地管理法䎄50%首付比例）、土地使用权证不动产权证）

土地使用权的抵押（房地分别抵押、抵押限制、债权转让后的抵押权变更登记、最高额抵押）

土地用途的创新改革

建设工程

工程招投标

非法转包及违法分包

发包人收到竣工文件未护理

工程质量保修

1.项目地块

取地程序 权利瑕疵 合同约定 开发现状 周边现状收购的可行性 窗口口头告知抵押、质押、查控等

2.子公司情况

母公司股东、董监高与子公司关系 

3.公司组织机构及运作