租赁期限不得超20年，那这个是包括房还是也包括地？

eg：长租公寓，回本期可能超20年，那没回本就到了租期。怎么保障利益？租赁集体用地也存在这个问题，要盘活，租期不超20年，可能影响投资。214条只限于房屋，没有到土地，各地和司法实践中的观点可能不一样，有五年的，有20年的。

“优先续租权”？

一、租赁合同无效

（1）租赁合同不得超过20年

集体土地上建长租公寓；集体公寓。（回本基本要15年左右）

《合同法》214条：租赁期限为20年。（主要房地产，部分法院认为不超过土地性质的期限）

优先续租权怎么涉及；以租代卖

（2）《商品房屋租赁管理办法》第6条

（3）《城镇房屋租赁合同司法解释》第2条

未取得建设工程规划许可证；未按规划涉及的

（4）城镇房屋租赁合同司法解释》第3条

临建的租期（a）直接无效（b）超过临建期限的无效。

商业物业的经营方式
（1）直销

（a）开发商销售、出让产权。优点：回钱快；缺点：义态混乱，无法整体经营，商铺货整体商业地产价值下降。

(b)产权式商铺模式

虚拟分割；与发展商签订整体合同

（2）租赁

（a）只出租不出售产权的模式（为主流模式，大型百货中心——CMBS）；优点：简单好操作，现金流稳定，税收筹划比直销更划算；缺点：招商难度大（位置，管理，招商），管理难度大，难以获得高利润。

（b）对商户

优点：简单好操作；现金流顺畅；自主经营权；固定租金/营业利润/合营；

缺点：一次性投入大（装修）；管理难度大

（3）合作经营

（a）房地产商在开发商业地产前就与商业企业进行战略联盟:深国投+万达。

（4）自营

（a）商业地产既不出售，也不出租。

   百货、超市、家居等零售行业。

（5）委托经营（高档酒店；如万豪）

就目标房产将给受托方。全权委托经营管理，委托管理费由基本管理费（营业额2%—5%）和奖励管理费（毛利润3%—6%）；

运营商会要求不可撤销委托的条款，业主也会争夺这一款。

一、概念

（1）商业地产：商业用途的地产；；零食地产。

（2）商业物业：商务物业；收益性物业。（加油站、停车厂、商铺、酒店、写字楼、投资性小户型）

（3）

房地产专题（商业地产运营典型法律问题解析——