商品房买卖合同纠纷实务攻略

主讲人

黄哲

中联 (大连)律师事务所 合伙人

2023年度《商法》中国法律市场青年律师精英100强

2022年度 ALB China 环渤海地区15佳律师新星大奖

辽宁省建筑房地产法律专家库成员

第一节：关于逾期交房的实务操作

一、常见的逾期交房情形有哪些？

二、购房人接收了未达到法定交付条件的商品房，是否还能向开发商主张逾期交房责任？

三、购房人接收了未达到约定交付条件的商品房，是否还能向开发商主张逾期交房责任？

四、如何对房屋主体结构是否存在质量问题进行鉴定？

五、房屋质量问题严重影响正常居住的标准如何认定？

六、逾期交房违约金应如何计算？

第二节：关于逾期办证的实务法律问题

一、办理房产证的义务主体是谁？

二、建设单位从竣工验收到过户登记的流程是什么？

三、逾期办证的成因有哪些？以及违约责任应如何承担？

四、逾期办证违约金应如何计算？

第三节：关于精装房的实务风险及防范

一、在精装修约定为赠送时，开发商应否就装修不符合约定向购房人承担违约责任？

二、在合同约定排除适用广告、样板房等宣传资料时，购房人能否就交付的房屋与宣传资料不一致要求开发商承担责任？

三、当样板房被开发商拆除后，应当以什么为参照依据赔偿购房人装修差价损失？

四、在《商品房买卖合同》和《装修协议》“捆绑”时，能否单独撤销《装修协议》？

五、在“捆绑”模式下，开发商是否应当对装修质量问题承担责任？法律依据是什么？

六、购房人能否以房屋存在装修质量问题为由拒绝收房？是否可以要求开发商承担逾期交房的责任？

第四节：关于商品房买卖合同解除的相关问题

一、合同解除权在逾期交房、逾期办证下成就的考量因素是什么？

二、断供情况下开发商是否享有合同解除权？

三、 购房人是否有权解除与银行之间的商品房抵押贷款合同并免除贷款偿还义务？四、按揭银行在商品房买卖合同诉讼中享有何种地位？

五、银行作为担保权人的预抵押权能否优先受偿？

六、购房人可否诉请抵押权人协助抵押人办理涂销房屋抵押权登记？

七、按揭贷款合同的效力在开发商与购房人恶意串通时应如何认定？

第五节：一房数卖问题研究

一、对房屋权属应如何认定？

二、一房数卖中优先保护谁的权益？

三、其他购房人的合法权益如何实现？

四、房地产开发商会承担怎样的法律责任？

第六节：商品房预约合同的相关问题

一、预约合同的认定标准是什么？

二、预约合同违约责任应如何承担？

三、什么情况下可以解除商品房预约合同?

四、未取得商品房预售许可证的预约合同效力如何？