保证：有信用保证和特定财产保证。如以不动产价值为限保证债权，但不设置担保物权。

担保物权是整体的，在债权未能全部实现之前，担保物权作为一个整体而存在，不得因任何原因而缩减，包括了部分清偿。

相邻关系和地役权的区分

相邻关系是相互连接或者邻近的不动产的所有人或者使用人因不动产利用而依法产生的权利义务关系。一方有权使他方的不动产使用承受某种限制或负担而获得其不动产利用上的基本保证。

地役权：因土地利用上的需要而对邻人土地施加某种负担的一种用益物权

露台：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台，应当认为专有部分的组成部分。（并不是一个独立专有部分，不是单独所有权，而是其中的组成部分）

专有权限制：民法典297条，住宅改为经营用房的，除遵守法律法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主（范围：本栋建筑内的其他业主；也包括建筑物外的其他业主，但必须证明其房屋价值、生活质量受到或者有可能受到不利影响）一致同意。

共有部分的权利义务，由业主约定，没约定的按专有部分占建筑物总面积比例确定。

共有部分的专用权：特定业主独占、排他使用权。经过全体共有人同意。 

第五讲 所有权

所有权：占有、使用、收益和处分的权利。

集体土地所有权在立法上并没有明确属于哪个集体，实际操作中更多地以村委会为主体管理、决定集体土地的分配。

共有的分类：

意定共有和法定共有（建筑物区分所有权）

按份共有和共同共有

没有约定按份或共同共有或约定不明的，除具有家庭关系（遗产继承）外，视为按份共有。

按份共有人份额有约定按约定，没约定按出资，没证明按等比

按份共有人转让财产的，其他共有人在同等条件下有优先购买权

共有人优先购买权应在转让其份额的共有人与第三人签订了转让合同之后，才能行使。

优先购买权行使的合理期限为：《物权编司法解释一》11条。其他共有人知道或应当知道时起15日，无法确定是否知道的，为转移共有份额之日起6个月。

行使优先购买权后，合同依照与第三人所约定的条款而成立

两个以上其他共有人行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例，协商不成的，按转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

侵犯共有人优先购买权的救济：共有人主张后，共有人与转让人之间的合同强制成立。

物权编307条：共有财产产生的债权债务，对外关系上，共有人属于连带关系，但法律规定或第三人知道共有人不具有连带关系的除外。（夫妻财产协议对外效力之法律基础）

租赁、保管，视为债权。

物权主要的作用是“稳定一个财产的支配性权利”。

1、代位求偿权（甲→丙）

主张乙公司对丙公司的债权

2、根据合同内容(甲→丙）

代理行为（乙丙），间接代理，选择起诉丙。（实务是否可行?)

物权与债权区分的挑战：第三人侵害债权理论

1.负担行为与处分行为是物债二分性的基础

2.任何人都可能成为（完全）物权关系中的被告，但是在（定限）物权中，只有登记公示后才具有如此权利。

被人民法院查封扣押的财产是不能出卖的，出卖合同无效。 

三、物权的客体

物权的客体是被设定了物权的财产。成为“有体物”。

《物权编》第115条：物包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的依照其约定。

二、物权的效力

权利的效力即权利的法律强制力，亦即权利人为事先其利益而获得的法律保障力。

（一）物权的排他效力

物权的排他效力是指同一标的物上不得成立两个以上所有权或两个以上不相容的物权，又称物权的“排他性”。

所有权的排他性：“一物一权”原则

一物一权是一物上仅能设定一个所有权，一所有权以一物为限。  债权没有排他性：针对某一个财产，能否设定两个以上债权--一房二卖，两个合同原则上、法律上是有效的。债权是一种承诺，没有排他性。不能履行，承担违约责任。债权实现和债权成立不是一回事。一物二卖体现商业竞争。第二个合同只有纯属恶意  才能无效。

（二）物权的优先效力

物权的优先效力，是指当物权和债权发生充实，物权的实现优先于债权，又称物权的“优先性”。（物权优先债权）

物权和担保债权发生冲突，担保物权优先于普通债权。

“权利冲突”，是指当两项以上分属不同权利人的权利在实现上发生了冲突，即其中一项权利的实现会影响另一项权利的实现。

权利冲突及其处理

债权与债权冲突：平等受偿（按照份额比例）

                 100万元

债务人                           债权人甲

房屋           100万元       债权人乙

100万元

诉讼保全不公平，可以通过破产制度平衡---申请宣告破产——补救债权平等受偿——补救诉讼保全赋予某些债权优先权的不公平。或者破产重组制度救活企业实现债权。

债权平等受偿的例外：如破产企业职工工资债权

                     欠付职工工资（30万元）

破产企业       国家税收（15万元）

房屋              银行贷款（400万元）

 200万元        欠付货款（300万元）

1、职工工资  2、国家税收  3、银行贷款和欠付货款按照4：3受偿

物权与债权冲突：物权优先于债权

            100万元             债权人甲

债务人

 房屋        100万元           债权人乙

 100                                 （抵押权人）

担保物权和普通债权发生冲突，乙担保物权：保证担保的债权优先实现，享有抵押权，物权。抵押权优先，担保权优先于普通债权。（有优先效力的债权。抵押权担保的债权优先）

物权优先于债权的例外

1、“买卖不破租赁”

  在租赁合同存续期间，如果出租人将租赁物予以卖出，购买人必须继续履行租赁合同。

       甲                      乙（债权——租赁权）

房屋

买卖                                       房屋租赁

        丙（所有权）

优先购买权，买卖不破租赁，租赁合同义务法定转移

2、船舶优先权——担保物权不优先

船舶一般都设定抵押权

  船舶优先权是指海事请求权人向船舶所有人、光船租赁人、船舶经营人提出海事请求时，依法对产生该海事请求的船舶的价值所享有的优先受偿权利。（《海商法》第21条）

3、民用航空器优先权——担保物权不优先

根据《民用航空法》第22条的规定，就特定的民用航空器的价值，因援救该民用航空器的报酬的请求权、因保管维修该明勇航空器的必需费用的请求权，优先于设定在该明勇航空器上的抵押权。

(三)物权的追及效力

物权的追及效力是指物权的客体物不论辗转入何人之手，物权人均得追及至物之所在，对物的步伐占有人主张其支配物的权利。
       除非有合法依据取得财产

债权无追及效力：

手机出卖人             手机购买人

不法占有人      

（四）  物权的请求权效力

  1、物权请求权的定义（理论上，法典里没有）

物权的请求权效力是指当物权的圆满状态受到侵害或有被侵害之危险时，物权人得请求妨害人为一定行为或不为一定行为，一恢复物权的圆满状态。物权人享有的此项权利被称之为“物权请求权”或者“物上请求权”。

                     排除妨碍请求权

物权请求权    消除危险请求权

                     返还原物请求权

2、物权请求权的特征

财产性请求权：债权请求权（债权）、物权请求权

（1）物权请求权的目的是恢复物的圆满状态。而损害赔偿请求权（债权）的目的是对受害人进行利益填补。

（2）物权请求权基于物权产生，且与物权不可分离，不可以独立地被转让给第三人。

（3）物权请求权的产生不考虑义务人是否有过错。损害赔偿（债权）实行过错责任原则。

（4）物权请求权不适用诉讼时效（法国叫消灭时效）。

持续性，持续状态；取得时效没有立法（不法占有）。要求、排除妨害、返还财产不适用诉讼时效

诉讼时效只能适用于债权请求权。

3、物权请求权的立法安排

《物权编》在其第三章规定了物权保护的五种方法，即在物权遭受步伐侵害时，物权人得请求“确认权利”（诉讼请求）、“返还原物”、“排除妨碍”、“消除危险”、“修理、重做、更换或者恢复原状”、“损害赔偿”（债权）。

  同时，在《侵权责任编》中，将前述情形规定为侵权的民事责任类型。（主要是损害赔偿，其实是损害赔偿责任编）

 占有的保护，规定的不是物权

要学好法律，先学好民法，民法是万法之王；要学好民法，先学好无权法；

物权法重要基本理论与法律适用

　　　　　北京大学法学院　　尹田

民法的思维方式　　物权法

第一讲　　无权特征

案例思考：

甲把被法院查封的房子卖给乙，后来，房子被拍卖；乙未主张因受欺诈撤销合同；而是请求甲承担违约责任；甲主张因查封不得买卖合同无效。谁的主张成立？

一、无权和债权的区分

（一）无权的定义

《民法典·无权编》第１１４条２款：无权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

　　　　　　　　　　　　物权

　　　　　有形财产权　　债权

财产权　　　　　　　

　　　　　无形财产权　　知识产权

　　　　　　　　　　　　其他无形财产权

物权、债权分开（来源德国民法典）

（二）物权和债权的特征比较

１、物权是支配权，债权是请求权

　　物权是对物直接支配的权利，具有支配效力；债权是请求特定人为特定行为的权利，具有请求效力。

（１）权利客体（权利指向的对象）：对物权　与　对人权

　物权直接设定于特定的财产，物权的客体是物。故又称“对物权”。（稳定支配权）（物权法定）

　债权直接指向债务人的行为，债权的客体是债务人应为的特定性为“给付”。故又称“对人权”。

　　物权　　物

　　债权　　债务人（债务人财产）

（２）全力实现方式：动手之权　与　动口之权

　物权具有直接支配财产的效力，可仅凭物权人自己支配财产的行为即可实现，不需要他人积极协助，故物权为“动手之权。”

　债权人实现其债权，必须依赖于债务人履行债务的行为，既债权人只能请求债务人履行债务，但不得直接支配债务人的财产或者人身，故债权为“动口之权”。

２、物权是绝对权，债权是相对权

（１）物权的绝对效力　与　债权的相对效力

　绝对权为其约束力及于一切人的权利。

　物权的“绝对效力”，表现为物权人之外的一切人均受物权约束，不得实施任何妨害物权人刑事和实现其物权的不法行为。故物权又称“对世权”。

　物权法律关系：

物权人　对抗　　物权人之外的一切人（防范所有的侵权行为的效力）

（权利人）　　　（义务人：消极的不作为义务。尊重物权的义务）

“相对权”，是其效力仅仅及于特定相对人的权利。

债权的相对效力表现为，债权人仅得向特定的债务人提出请求。而不得将其权利的约束力施加于债的关系之外的第三人。故债权又称“对人权”。

债权法律关系：

债权人　　　　债务人（合同相对人）

　　意思自治　　（合同就是一把锁，把债权人和债务人锁起来）

物权和债权在权利主张对象上的区别

１、物权人得向任何妨害其行使物权的人主张权利，而债权人原则上只能对债务人主张权利，而不能对第三人主张权利。

２、物权可能被任何第三人所侵害，任何第三人均有可能成为物权诉讼的被告；债权原则上只能被债务人侵害，只有债务人才能成为债权诉讼中的被告。

甲银行与乙签订借款合同，乙借款给丙使用。银行应向乙主张权利；丙是合同之外第三人，不是合同相对人，丙不应向银行还款。可利用合同法中的代位请求权。

　案例：　丙欠乙，乙欠甲；甲可以行使乙代位请求权权；主张的是乙对丙的债权。

　　乙帮丙向银行借款，可以吧乙的行为成为一个代理行为。（间接代理、隐名代理）。甲直接起诉丙，（这是选择权，选择背后真正的借款人）

　　案例：乙投了甲的电脑，借给丙。甲能否直接向丙请求返还。

　　甲行使所有权，物权；物权诉讼直接起诉占有人。丙应证明占有财产合法。

物权与债权区分的挑战：“第三人侵害债权理论”

　　签订演出合同　

剧院　　　　　　　女演员

　　　　　　　恶意第三人

法院直接判决恶意第三人承担责任（突破了，合同相对性），债权，合同，交易；相对效益。怎样尊重债权。商业竞争。

第三人侵害债权的成立需要具备特别严格的条件，其适用范围受到严格限制。

二、物权的效力

权利的效力即权利的法律强制力，亦即权利人为事先其利益二获得的法律保障力。

（一）物权的排他力

物权法：